Decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) w Gdańsku z dnia 12 września 2025 r. (sygn. akt SKO Gd/5976/24) unieważniono nam warunki zabudowy (WZ) wydane przez Wójta dla naszego osiedla.
1. Rozstrzygnięcie
- Stwierdzono nieważność decyzji Wójta Gminy Szemud nr GN.6730.397.2017 z dnia 13 kwietnia 2018 r..
- Unieważniona decyzja ustalała warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z infrastrukturą.
- Sytuacja dotyczy etapów dla działek 557/6, 557/7, 557/8, 557/9, 557/10, 557/11, 557/12, 557/13, 557/14, 557/15 oraz 557/16 (działki te zostały potem podzielone).
- Etap 1 i 2 są prawomocne bez możliwości odwołania, 3-7 unieważnione WZ ale został złożony wniosek o ponowne rozpatrzenie, 8-9 podobnie, jednak to etapy bez pozwoleń na użytkowanie.
2. Główna przyczyna stwierdzenia nieważności
- SKO uznało, że pierwotna decyzja została wydana z rażącym naruszeniem prawa (art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.).
- Naruszenie polegało na wydaniu warunków zabudowy bez uprzedniego uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.
- Według przepisów obowiązujących w dacie wydania decyzji (2018 r.), dla inwestycji o takiej skali (zabudowa mieszkaniowa na obszarze powyżej 2 ha) wymagane było przeprowadzenie oceny oddziaływania na środowisko.
3. Argumentacja organu i tło sprawy
- Powierzchnia inwestycji: Wskazano, że planowane przedsięwzięcie deweloperskie („Aleja Brzozowa”) obejmuje ok. 6,7 ha, co ponad trzykrotnie przekracza próg (2 ha) wymagający decyzji środowiskowej.
- Działania inwestora: Zauważono, że inwestycja jest powiązana układem urbanistycznym i funkcjonalnym, dlatego nie można jej traktować jako niezależnych, mniejszych etapów w celu ominięcia przepisów środowiskowych.
- Wady prawne: Brak decyzji środowiskowej uniemożliwiał stwierdzenie zgodności inwestycji z przepisami odrębnymi, co jest warunkiem koniecznym do wydania decyzji o warunkach zabudowy (art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).
4. Kontekst procesowy
- Postępowanie nieważnościowe zostało zainicjowane wnioskiem osób prywatnych reprezentowanych przez pełnomocnika w maju 2023 r..
- Wcześniej w tej sprawie zapadały już inne rozstrzygnięcia (m.in. decyzja SKO z lipca 2024 r. oraz decyzja kasacyjna z grudnia 2024 r.), które wymusiły m.in. ponowne ustalenie kręgu stron postępowania ze względu na sprzedaż działek klientom indywidualnym przez dewelopera.
Niestety SKO eliminuje z obrotu prawnego warunki zabudowy dla naszego osiedla ponieważ organ uznał, że inwestor powinien był najpierw uzyskać tzw. „decyzję środowiskową”, czego nie dopełniono przed wydaniem decyzji przez Wójta.
Co dalej możemy zrobić?
Obecnie deweloper zaskarżył decyzję SKO do ponownego rozpatrzenia, czekamy na zebranie nowej komisji i ponowną analizę.
Istnieje szansa, że jeśli gmina uchwali plan (MPZP) przed wydaniem nowej WZ, postępowanie o warunki zabudowy zostanie umorzone z mocy prawa.
Wtedy nie będzie już „warunków zabudowy”, a jedynie zapisy planu, które są święte.
Jakie to niesie zagrożenia
Decyzja o warunkach zabudowy jest fundamentem, na którym wydaje się pozwolenie na budowę. Skoro „fundament” (WZ) był nieważny od samego początku (z mocą wsteczną – ex tunc), pozwolenie na budowę również może zostać uchylone lub uznane za nieważne. Jeśli pozwolenie na budowę zostanie wyeliminowane, budynki formalnie stają się obiektami wybudowanymi bez ważnej podstawy prawnej stąd ryzyko uznania budynków za samowolę budowlaną.
